自2009年下半年起，伴随着全国楼市价格的复苏，我市二手房房价也恢复了上升态势。由于市民刚性需求不断释放，且有追涨心理，担心再不出手，房价还会继续上涨，反过来又拉动了二手房房价的上涨。近一段时间，一些卖房者发觉，自己的房子刚挂出一天就被人相中，显然是自己的要价太低，卖得便宜了。为了卖出高价，有些卖家甚至甘愿承担违约的责任也不愿继续履约。
A.典型案例
市民李先生告诉记者，去年上半年，他经中介介绍看中了西岗区某小区一套标价90万元的住房，因为离丈母娘家近，相互照应比较方便，所以他没多想就签订了二手房买卖合同，并于当天交付了2万元定金以及中介费。“我也是工薪阶层，所以还要到银行办理贷款等相应手续。”李先生说，在等待银行按揭贷款批准书时，李先生被派到外地出差两个多月，因为已经签了合同，贷款又还没下来，他也没多想，可是回来后事情却发生了变故。
“回来以后就听说胜利路动迁，房屋补偿很高，我要买的那套房子，房主不卖了。”李先生说，后来他一打听，他看好的那套房子至少涨了20万元，所以卖家以房款未结、房子还没过户为由，提出终止合同，并表示只能退还李先生2万元定金。“我又没违反合同规定，凭什么房子就不卖了，而且中介费和我办贷款的费用损失怎么办？”李先生一气之下，将卖家告上法庭。
其实，像李先生这样的情况并不是特例，还有些购房者在交了全款就等办理过户手续时被卖方“忽悠”,那么如何全力维护个人利益？如何在签约时规避风险？如何在发生纠纷时维权呢？
B.律师支招
辽宁大东律师事务所王崇旭律师告诉记者，首先签约时一定要考虑周全，尽量提高卖家违约的成本。目前，许多房屋中介在交易中往往放着政府指导版本不用，或者在签约时对购房人有利的条款统统用“/”废掉，对于这一点购房人一定要据理力争。而正式版本中合同约定，如果出卖人违约，买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利，但是往往有卖家和中介增加你后期的维权难度，会阻止你的选择权。
其次，要求中介为卖家的违约承担连带责任。应对办法有两个：一是分期支付中介费用，按阶段按服务项目交纳相关费用。二是要求中介承担购房过程中的衔接责任，比如，如果卖家无力偿还尚有抵押的原按揭贷款，中介有义务为卖家垫资偿还，为房产解押。
再有就是支付合适的定金，提高对方解约成本。
C.注意事项
在一般买卖合同中都会约定，如买方贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以，贷款的风险要由买方来承担。如果买方向银行申请贷款未获批准，会造成买方没有足够资金按时支付房款，买方可能构成违约。为避免这类贷款纠纷，买方在签订合同前，应咨询相关专家或正规的房屋中介机构，针对房子、借款人的资质，确定贷款额度。
如付了定金后，双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，比如付定金后，才知道房屋还有抵押，而卖方需要用买方的房款来提前还贷，如不能协商一致，这时买方可以要求解除定金合同，卖方返还定金。
交易完成卖方须迁出户口。房屋交易完成后，卖方必须无条件将房内的户口迁出，以保证买方顺利迁入。如果买方买的是“学区房”,或者买房的目的就是为了落户，那么，对房屋户口情况一定要详细了解，对卖方户口迁出时间要有明确约定。律师建议，双方在合同中约定，卖方在指定期限内将户口迁出，如不迁出，需根据逾期迁出的时间支付相应的违约金数额。买方也可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。或者在合同中约定，如果卖方逾期不迁户口，并且超过一定期限还不迁，买方可解除买卖合同并追究卖方违约责任。
来源：《大连晚报》
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